Abrechnungspflicht beim Verwalterwechsel – die neue Rechtslage

Beim Verwalterwechsel übergibt die vorherige Verwaltung den
berühmten „Schuhkarton“ mit Belegen an die neue Verwaltung. Zur
finalen Jahresabrechnung ist sie noch nicht gekommen. Das soll nun
die neue Verwaltung übernehmen. Oft fehlt auch nicht nur die
Vorjahresabrechnung, sondern auch die Abrechnung für weit
zurückliegende Zeiträume. Kann sich die vorherige Verwaltung so
einfach aus der Verantwortung ziehen? Gibt es dafür eine
Sondervergütung? Was gilt bei Übergaben zum Jahreswechsel?
Rechtsanwalt Dr. Michael Casser erklärt in dieser Podcastfolge,
welche Änderungen sich aus der WEG-Novelle ergeben und auch, was im
Bereich der Mietverwaltung gilt. BGH-Urteile zum Nachlesen: Urteil
vom 26.02.2021, V ZR 290/19 Urteil vom 16.02.2018, V ZR 89/17 Die
ivia akademie bietet jede Menge Wissen rund um die Jahresabrechnung
an: WEG-Buchhaltung und Jahresabrechnung: Sie haben Fragen? Hier
gibt es Antworten!
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WEG-Musterabrechnung 3.0 – Darauf ist bei der Jahresabrechnung seit
der WEG-Reform zu achten
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die WEG-Jahresabrechnung – was ändert sich nach der Reform, was
bleibt?
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Für Rückfragen oder Ideen: podcast@ivia-akademie.de **Ergänzende
Anmerkung von Herrn Dr. Casser zur angesprochenen Entscheidung
(16'25):** Es ist zutreffend, dass der BGH in der angesprochenen
Entscheidung die Frage, was bei einem Verwalterwechsel am 01.01.
des Folgejahres gilt, ausdrücklich offen gelassen hat, weil im
entschiedenen Fall der Verwalterwechsel nicht zum Jahresende,
sondern erst im Verlauf des Monats Januar stattgefunden hat: BGH,
Urteil v. 16.02.2018, V ZR 89/17,Rz. 17: "Die weitere streitige
Frage, ob die Abrechnungspflicht für das abgelaufene
Wirtschaftsjahr am letzten Tag des abgelaufenen Wirtschaftsjahres
(in der Regel der 31. Dezember des abgelaufenen Kalenderjahres)
oder am ersten Tag des folgenden Wirtschaftsjahres (der 1. Januar
des folgenden Kalenderjahres) entsteht, kann offen bleiben.“ Bei
der Besprechung der Entscheidung habe ich ab Minute 16.25 auf diese
der BGH-Entscheidung zugrunde liegende Besonderheit verwiesen, dass
im entschiedenen Fall der Verwalterwechsel zum 21.01. des
Folgejahres stattgefunden hat und ausdrücklich gesagt, dass deshalb
"keine allgemeine Aussage gegeben war“. Es wäre aber besser
gewesen, dies noch deutlicher zu betonen. Der BGH hat an anderen
Stellen des Urteils folgende Feststellungen getroffen: BGH, Urteil
v. 16.02.2018, V ZR 89/17,Rz. 12: "Für die Frage, wer die
Erstellung der Jahresabrechnung schuldet, kann es nur auf das
Entstehen der Abrechnungspflicht nach § 28 Abs. 3 WEG ankommen."
BGH, Urteil v. 16.02.2018, V ZR 89/17,Rz. 20: "Die
Abrechnungspflicht war jedenfalls spätestens am 1. Januar 2015
entstanden. Zu diesem Zeitpunkt war die Beklagte Verwalterin. Sie
ist nicht zum Ende des Kalenderjahres 2014, sondern erst im Laufe
des Jahres 2015 ausgeschieden." Somit ergibt sich aus dem Urteil,
dass jedenfalls der ab dem 01.01. des Folgejahres bestellte neue
Verwalter die Abrechnung erstellen muss, offen geblieben ist nur,
was beim Verwalterwechsel per 31.12. des Abrechnungsjahres gilt.
Auch wenn sich hierzu der BGH nicht explizit geäußert hat, halte
ich – im Einklang mit vielen Literaturstimmen – die Aussage, dass
der zum 31.12. ausgeschiedene Verwalter nur die Rechnungslegung
schuldet für zutreffend: Auch nach dem neuen WEG erfolgt die
Abrechnung „nach Ablauf des Kalenderjahres“ und damit denklogisch
nicht mehr durch den bis zum 31.12. bestellten Verwalter.