015 - Mein 2. Mehrfamilienhaus Osnabrück Weststadt Altbau mit Dauerbaustelle Ausbaureserve Underrent

**2. Mehrfamilienhaus: Fakten zum Haus: Baujahr 1938, 413m2
Wohnfläche, 4 Wohnungen, direkt an der Rheiner Landstr. In
Osnabrück Weststadt Von der Lage her das 2. Beste Wohnquartier in
Osnabrück nach Westerberg. Allerdings wird die Straße saniert und
daher sollte es für 2 Jahre eine Baustelle geben. Kurzes
aktuelles Fazit dazu. Die Bauarbeiten sind sehr gut voran
geschritten und in weniger als 1,5 Jahren. Der Preis vom Haus war
in Ordnung, aber der Verkäufer hat nicht mehr mit sich handeln
lassen, lediglich die Kosten von 10.000 Euro für die
Strassenbauarbeiten konnte ich runterhandeln. Um Nebenkosten zu
sparen habe ich mich dazu entschieden den Preis zu drücken,
anstatt das Risiko auf den Verkäufer zu übertragen. Jetzt habe
ich dadurch fast 20.000 Euro zusätzliche Kosten gehabt und musste
diese aus Eigenkapital zahlen. Beim nächsten Kauf würde ich eher
die Sache durch den Käufer durchführen lassen und daher mir das
Eigenkapital sparen und damit eine bessere Eigenkapitalquote
haben.  Ich konnte das Haus zum Faktor 25 (also einem im
Verhältnis hohen Kaufpreis im Gegensatz zur aktuellen Kaltmiete)
kaufen. Die Mieter haben im Durchschnitt zum Kaufdatum nur 5.23
Euro je m2 Kaltmiete gezahlt, wobei der Durchschnitt laut
Vergleichsportalen in 2019 bereits bei über 9 Euro je m2 gelegen
hat.  Eine 100% Finanzierung war hier aufgrund der Underrent
Situation (geringe Istmieten) nur durch die gute Bonität aufgrund
des Schweizer Gehalts und des niedrigen Beleihungsauslaufs
möglich, da der m2 in Ordnung war. Das Haus wurde fortlaufend
renoviert, allerdings hatte es einzelne Heizthermen je Etage und
war ist aus 1938, daher muss man (in der Regel) mehr
Rückstellungen für Instandhaltung einplanen. Das Haus war aber
sonst gut gepflegt wie ihr hier auf ein paar Bildern sehen könnt:
1) Gepflegte Erscheinungsbild von vorne 2) Gepflegte
Erscheinungsbild (bisschen Grünspan) von hinten mit 3 Balkonen 3)
Gepflegtes Treppenhaus 4) Ausbau Reserve auf dem Dachboden (das
Projekt habe ich 2020 in Angriff genommen, dort wird es ein paar
Extra Videos zu geben).   Damit sich das Haus von
alleine trägt und die Bank langfristig keine Probleme macht,
musste hier kurzfristig nach Kauf die Miete erhöht werden. Das
ist als Vermieter nicht immer eine einfache Situation und für
mich war es auch das erste Mal. Was es dort zu beachten gibt,
zeige ich Euch in einem weiteren Video zum Thema Mietererhöhungen
erfolgreich durchführen. Wer richtig mitgezählt hat, sieht somit
das ich bereits 9 Wohnungen in 2019 gekauft hatte, also nur noch
eine Wohnung von meinem Ziel 10 Wohnungen entfernt war. Da es
aber erst April war, war ich guter Dinge auch noch eine weitere
Wohnung zu finden. Wenn du wissen willst, ob ich 2019 mein Ziel
erreicht habe, abonniere gerne meinen Kanal und du wirst über
neue Videos immer als erster informiert. Ich mache mich jetzt mit
negativen Corona Test auf den Weg nach Osnabrück, dort habe ich
morgen um 10 Uhr einen Termin beim Notar. 𝐀𝐛𝐨𝐧𝐧𝐢𝐞𝐫𝐞 𝐡𝐢𝐞𝐫 𝐦𝐢𝐭
𝐞𝐢𝐧𝐞𝐦 𝐊𝐥𝐢𝐜𝐤 𝐦𝐞𝐢𝐧𝐞𝐧 𝐊𝐚𝐧𝐚𝐥: 𝐡𝐭𝐭𝐩𝐬://𝐛𝐢𝐭.𝐥𝐲/𝟐𝐍𝐫𝐘𝐮𝐉𝐍 Viele Grüße und
einen schönen Tag wünscht Euch Dennis von ImmoIncubator!