003 - 1. Gewerbeimmobilie - Eine Nummer zu groß für mich? Finanzierung abgelehnt - Notar Termin geplatzt...

Heute aus meiner Wohnung über den Dächern von Zürich - von +20 Grad
zu -5 Grad und 33cm Neuschnee so viel wie seit 15 Jahren nicht mehr
Heute möchte ich euch von meiner ersten Gewerbeimmobilie berichten,
über diese gibt es eine ganze Menge zu erzählen sodass es mehrere
Videos hierzu geben wird Wie schon im letzten Video angedeutet, hat
der Hausverwalter von welchem ich die letzte Wohnung gekauft hatte
noch ein Gewerbeobjekt im gleichen Haus welches sich im Erdgeschoss
und Souterrain befindet. Infos zur Immobilie (462,5m2 Gewerbefläche
+ Lagerraum von ca. 80m2) Durchschnittlicher m2 Preis von 540€
Vorherige Nutzung K&K Supermarkt, lange Zeit (Büro)-Möbel
zuletzt bis 2015 Kampfkunst Akademie für Kurse zur
Selbstverteidigung Zum Kaufzeitpunkt Leerstand seit über 2 Jahren
(genutzt als Lager durch Eigentümer da Haus und Wohnungen verkauft)
Merke: Leerstand bei Eigentumswohnungen ist in der Regel
unproblematisch und kann sogar zu einem höherem Verkaufspreis
führen bspw. bei Kauf durch Eigennutzer. Leerstand bei
Gewerbeobjekten ist etwas schwieriger, da die Banken sich hier mit
einer kalkulatorischen Miete schwer tun und auch Leerstand und ggf.
notwendige Renovierungen mit einrechnen müssen. Als ich eine
passende Bank finden wollte, bekam ich eine Absage meiner damaligen
Hausbank (DB) welche aufgrund der Kombination Steuerausländer (bei
Gelegenheit werde ich hierzu ein gesondertes Video machen und es
hier verlinken) und leerstehendes Gewerbeobjekt nur unmöglichen
Bedingungen finanzieren wollte. Jetzt fragt ihr euch vielleicht,
warum will er das Objekt trotzdem haben, ich hatte drei Gründe: 1.
Guter Preis pro m2 Wohnfläche 2. Auswahl des Mieters durch mich und
kein Bet and Win Studio oder eine Glücksspielbude im eigenen Haus
3. Mehrheit in der WG Gemeinschaft, aufgrund der vielen m2 des
Gewerbeobjekts in Kombination mit den beiden Wohnungen Suche nach
neuer Bank für die Finanzierung über Finanzvermittler aus Hamburg
welcher sich für Steuerausländer spezialisiert hatte. Nach positive
Rückmeldung durch den Finanzvermittler hatte ich dann einen
Notartermin mit dem ehemaligen Eigentümer abgestimmt. Der
Vermittler war immer positiv und meinte es wäre alles kein Problem.
Der Notar-Termin wurde für Freitag den 27. Juni 2017 um 14 Uhr
bestätigt. Der ehemalige Verkäufer reiste aus der Toscana an, ich
kam aus Zürich. Dann der 1. Schreck: Einen Tag vor dem Notartermin
fragt der Finanzvermittler, ob es schon Angebote und
Renovierungspläne von möglichen Mietern gibt (bis dahin hieß es
immer die Finanzierungszusage liegt bis zum Freitag vor). Der
Finanzvermittler teilte mir mit, wenn es nach der Bank geht sollte
man schon einen Mietvertrag haben, den kann man aber nicht
abschliessen bevor man das Objekt nicht gekauft hat (Schriftverkehr
Mietinteressenten, Umbaukosten) - Wie das gehen soll wusste die
Bank dann aber auch nicht Von der Nachricht habe ich dem Verkäufer
umgehend mitgeteilt, wir waren beide etwas überrascht hatten an dem
Wochenende in Osnabrück aber eh schon weitere Termine eingeplant
und haben gesagt wir lassen es darauf ankommen. Wie dann schon fast
erwartet, lehnt die Bank die Finanzierung am Tag des Notartermins
ab und so stand ich schon wieder ohne Finanzierungszusage dort.
Diesmal wollte ich nicht den gleichen Fehler nicht nochmal machen
(auch aufgrund der höheren Kreditsumme nicht ohne
Finanzierungszusage unterschreiben) und der Verkäufer und ich haben
uns entschieden den Notar-Termin abzusagen. Durch nachhaken beim
Vermittler (direkter Kontakt zur Bank war nicht möglich), kam die
einfache Begründung das Objekt sei das Geld nicht Wert und daher
nicht finanzierbar, aufgrund interner Kalkulation seit die
Restnutzungsdauer aufgrund des Baujahr 1967 weniger als 10 Jahre
und damit keine Finanzierung zu dem Kaufpreis oder nur mit deutlich
mehr EK (wollten sie nicht mal nennen) möglich. Ob ich noch eine
Bank für die Finanzierung gefunden habe oder ob der Deal geplatzt
ist und der Verkäufer an einen anderen Interessenten verkauft hat,
seh