#97: Wann lohnt es sich eine Immobilie über eine GmbH zu kaufen?

In der aktuellen Folge wir die verschiedenen Aspekte und Vorteile
einer Immobilien-GmbH beim Kauf und der Verwaltung von Immobilien.
Wir gehen auf konkrete Fallbeispiele ein, um die steuerlichen
Vorteile und Nachteile dieser Rechtsform im Vergleich zum privaten
Immobilienkauf zu veranschaulichen. Ein zentrales Beispiel ist der
Erwerb einer 100 m² Wohnung in Freiburg für 800.000 Euro. Wir
berechnen die Steuerbelastung für Einkünfte aus Vermietung sowohl
im privaten als auch im GmbH-Kontext. Privat würden auf jährliche
Mieteinnahmen von 24.000 Euro etwa 10.080 Euro Steuern anfallen,
während bei einer VV-GmbH lediglich 3.798 Euro zu versteuern wären.
Allerdings bringt die VV-GmbH auch Nachteile mit sich, wie z.B.
keine komplett steuerfreien Immobilienverkäufe und höhere
Verwaltungskosten. Zudem sind nur Tätigkeiten im Rahmen der
Vermietung zulässig, was Einschränkungen für andere betriebliche
Aktivitäten bedeutet. Ein weiteres Thema ist der Umgang mit
Anfangsverlusten durch z.B. Sanierung. Hier wird das Modell der
GmbH & Co. KG vorgestellt, bei dem Verluste direkt den
Gesellschaftern zugerechnet werden können, bevor später eine Option
zur Körperschaftsteuer gewählt wird. Wir diskutieren ebenfalls die
steuerlichen Auswirkungen beim Verkauf von Immobilien durch eine
Immobilien-GmbH und wie man durch die 6b-Rücklage Steuern in die
Zukunft verschieben kann. Ein Verkauf ist steuerlich günstiger,
wenn die Immobilie nicht das letzte Grundstück im Besitz der
Immobilien-GmbH ist und eine Mindesthaltedauer von sechs Jahren
eingehalten wird. Ein weiterer Schwerpunkt ist die Vermeidung von
Betriebsaufspaltungen bei der Vermietung von Immobilien zwischen
Schwesterkapitalgesellschaften. Hier wird erläutert, wie eine
Betriebsaufspaltung entsteht und welche steuerlichen Nachteile sie
mit sich bringt. Wir stellen das "Wiesbadener Modell" als
Alternative vor, um eine Betriebsaufspaltung zu vermeiden.
Abschließend wird das Thema Grunderwerbsteuer bei sogenannten
Sharedeals behandelt. Wir erläutern, wie durch das Halten von
mindestens 10,1 % der Anteile über zehn Jahre hinweg
Grunderwerbsteuer vermieden werden kann und welche rechtlichen
Schritte dafür erforderlich sind.